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2474 Code civil du Québec. L’assureur est subrogé dans les droits de l’assuré contre l’auteur du préjudice, jusqu’à concurrence des indemnités qu’il a payées. Quand, du fait de l’assuré, il ne peut être ainsi subrogé, il peut être libéré, en tout ou en partie, de son obligation envers l’assuré. L’assureur ne peut jamais être subrogé contre les personnes qui font partie de la maison de l’assuré.
… le Syndicat, par le libellé de la Déclaration de copropriété, s’est engagé à assurer l’Immeuble et les parties privatives et a renoncé à poursuivre les copropriétaires en cas de sinistre, même ceux résultant d’une faute commise par l’un d’eux. En outre, les copropriétaires doivent être considérés comme des bénéficiaires de l’assurance souscrite par le Syndicat puisqu’ils en paient les coûts dans les charges communes.
Selon le principe énoncé dans l’affaire Aviva Canada [13], l’obligation par le syndicat d’assurer l’immeuble, y compris les parties privatives, constitue une renonciation à poursuivre les copropriétaires même dans les cas de sinistres résultant d’une faute commise par l’un d’eux.
[48] Peu importe la thèse retenue, la responsabilité d’un copropriétaire devra franchir l’étape de la détermination de responsabilité civile de l’auteur du dommage selon les principes énoncés aux articles 1457 et suivants C.c.Q. [14].
[49] D’aucuns pourraient prétendre que la responsabilité de la défenderesse est encourue selon le principe énoncé à l’article 1465 C.c.Q. traitant de la responsabilité du fait des biens. L’article précise que cette responsabilité n’est pas établie lorsque le gardien du bien prouve n’avoir commis aucune faute.
[50] Cette preuve est déterminée par les principes énoncés aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. concernant le fardeau de preuve.
EYB 2019-308586 – Résumé
Cour du Québec
(Division des petites créances)
Syndicat des copropriétaires Tremblant Les Eaux (Phase 1A) c. 9038-2276 Québec inc.
715-32-700092-188 (approx. 10 page(s))
21 janvier 2019
Décideur(s)
Massol, Georges
Type d’action
DEMANDE fondée sur la responsabilité du copropriétaire. REJETÉE.
Indexation
BIENS; IMMEUBLE; COPROPRIÉTÉ DIVISE D’UN IMMEUBLE; DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ; DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES ET DU SYNDICAT; gel de tuyaux de la salle de bain; inondation; réclamation au copropriétaire de l’unité sinistrée de la franchise d’assurance assumée par le syndicat; absence de faute du copropriétaire et de la locataire de l’appartement
Résumé
Il n’est pas possible de faire droit au recours entrepris et de condamner le copropriétaire au paiement de la franchise d’assurance que le syndicat a dû assumer à la suite de l’inondation d’unités dans l’immeuble. Selon les principes reconnus par la jurisprudence, l’obligation du syndicat d’assurer l’immeuble, y compris les parties privatives, constitue une renonciation à poursuivre les copropriétaires, même lorsque le sinistre résulte d’une faute commise par l’un d’eux. Par ailleurs, même si ce principe ne devait pas s’appliquer, la déclaration de copropriété prévoit, en l’espèce, l’obligation d’indemniser le syndicat uniquement dans le cas d’un acte ou d’une omission du copropriétaire.
Dans tous les cas, le recours est soumis aux règles de la responsabilité civile en matière de dommages, suivant notamment l’article 1074.2 C.c.Q. Or, aucune faute ne peut être imputée au copropriétaire. En effet, au moment des faits, l’appartement était loué et la locataire était absente depuis quelques jours. Ce n’est qu’à son retour qu’elle a découvert que son unité était inondée. Il ressort de la preuve que le sinistre résulte du gel de la tuyauterie au niveau du robinet de la douche de la salle de bain principale. Tout porte à croire que cette situation émane du fait que les pompiers ont été appelés sur les lieux, la veille, à la suite d’une alerte, et qu’ils ont vraisemblablement pénétré dans l’appartement laissant une porte ou une fenêtre ouverte.
Du reste, l’ensemble des dispositions législatives applicables permettent de conclure que le fait pour le syndicat de ne pas assurer les parties communes ou privatives de façon complète, malgré les dispositions de la déclaration de copropriété, doit être assumé par l’ensemble des copropriétaires par leur contribution annuelle, à moins d’un manque d’entretien d’une partie privative dont les copropriétaires ont un certain contrôle comme le chauffe-eau, la robinetterie ou la toilette et, même dans ces cas, les critères sont moins sévères lorsqu’il s’agit, comme ici, de tuyauterie enfouie dans les murs.
Pour ces motifs, la demande est rejetée.
Jurisprudence citée
| 1. | 9034-8988 Québec inc. c. Savard, EYB 2008-129067, 2008 QCCQ 328 (C.Q.) |
| 2. | Assurances générales des caisses Desjardins inc. c. Labelle, C.Q., 24 avril 2003, AZ-50171764 |
| 3. | Compagnie d’assurances Missisquoi c. Aviva Canada inc., EYB 2018-295918, 2018 QCCS 2760 (C.S.) |
| 4. | Montanarini c. Syndicat Le Bourg-Le-Ponsardin, EYB 2005-92131, [2005] R.D.I. 668, J.E. 2005-1151 (C.Q.) |
| 5. | Syndicat des copropriétaires des Terrasses Lulli c. Fortin, REJB 2001-25554, [2001] R.D.I. 577, J.E. 2001-1509 (C.Q.) |
| 6. | Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo Phase III c. Gentex, EYB 2005-122896, AZ-50289870 (C.Q.) |
| 7. | Syndicat des copropriétaires du condominium Verrières VI c. Maddalon, EYB 2018-294863, 2018 QCCS 2312 (C.S.) |
Doctrine citée
| 1. | GAGNON, C., La copropriété divise, 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2018, no 74, EYB2018COD11 |
Législation citée
| 1. | Code civil du Québec, L.Q. 1991, c. 64, art. 1043, 1044, 1064, 1073, 1074.1–1074.3, 1074.1, 1074.2, 1075.1, 1427, 1457et s., 1457, 1465, 2803, 2804, 2474 |
| 2. | Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, L.Q. 2018, c. 23, art. 636-651, 814 |
