Interprétation contractuelle – immeuble «vacant»

Accédez au texte intégral de ce jugement en cliquant ICI.

Extraits du texte intégral reproduits ici-bas :

VIII.            L’exclusion pour « vacance » est-elle applicable?

[61]           À son article 15, la Police d’assurance exclut les dommages « S’ils surviennent pendant que le bâtiment est en cours de construction ou vacant, même si la construction ou la vacance a été autorisée par nous » et réfère spécifiquement aux dégâts d’eau. 

[62]           La Police d’assurance définit le terme « vacant » comme suit :

« Vacant, l’état d’un bâtiment d’habitation dont les occupants sont partis sans intention de revenir, ainsi que celui de tout bâtiment d’habitation nouvellement construit entre la fin des travaux et le moment où les occupants y emménagent. De plus, le bâtiment d’habitation est aussi considéré vacant lorsque l’occupant déménage et avant que le nouvel occupant y emménage. »

EYB 2018-302700 – Résumé

Cour supérieure

Nkana c. La Garantie, compagnie d’assurances de l’Amérique du Nord
500-17-089567-153   (approx. 15 page(s)) 
4 octobre 2018

Décideur(s)

Lussier, Sylvain

Type d’action

DEMANDE en réclamation d’une indemnité d’assurance et en dommages-intérêts. ACCUEILLIE en partie.

Indexation

ASSURANCES; INTERPRÉTATION DU CONTRAT; RÉSILIATION DU CONTRAT; DOMMAGES; CARACTÈRE INDEMNITAIRE; BIENS; CONTENU DE LA POLICE;  sens des mots « emménager » et « vacant » prévus par la police d’assurance; deux dégâts d’eau étant survenus alors que les demandeurs n’avaient pas commencé à habiter à temps plein dans l’immeuble 

Résumé

Les demandeurs, qui ont contracté une police d’assurance pour leur nouvelle résidence, réclament 124 650 $ pour les dommages matériels occasionnés par deux dégâts d’eau, 15 000 $ pour leurs troubles et inconvénients et 8 965 $ pour le loyer qu’ils ont dû acquitter pendant que l’immeuble n’était pas habitable. Finalement, il réclame le remboursement de la hausse des primes qu’ils ont dû supporter à la suite de la résiliation de la police par l’assureur un mois après l’introduction du présent recours. L’assureur soutient que les dommages ne sont pas couverts parce que la maison était vacante au moment des deux sinistres.

Les dispositions concernant la garantie doivent recevoir une interprétation large alors que les clauses d’exclusion des contrats d’assurance doivent recevoir une interprétation restrictive. En l’espèce, la police stipule qu’un « bâtiment d’habitation est considéré vacant lorsque l’occupant déménage et avant que le nouvel occupant y emménage ». Le verbe emménager est défini par les dictionnaires usuels comme étant le fait de transporter ou d’installer dans un nouveau logement. L’occupation des lieux avec des objets et éventuellement des personnes n’est pas synonyme de « l’habitation à temps plein ». Elle ne requiert donc pas le caractère d’aboutissement définitif, complet et immédiat que propose l’assureur. Comme la preuve démontre que la demanderesse se rendait à sa nouvelle maison plusieurs fois par semaine pour y apporter divers objets et rencontrer les divers corps de métier qui travaillaient sur les lieux, on ne peut conclure que la résidence était vacante au sens de la police. Le fait que la demanderesse ait déclaré à l’expert en sinistre qu’ils n’avaient pas encore emménagé ne constitue pas une contradiction puisque la demanderesse n’a pas apprécié la possible portée juridique de cette déclaration dont l’expert en sinistre avait le choix des mots.

Les parties ayant convenu que les dommages s’élèvent à 124 650 $ si la police d’assurance s’applique, la réclamation est accueillie pour ce montant. Il est nécessaire d’examiner la responsabilité pour le deuxième dégât d’eau afin de déterminer si les demandeurs ont droit à une indemnité pour ce sinistre. Or, la preuve démontre que l’expert en sinistre et l’entreprise de réparation mandatée par l’assureur savaient qu’il fallait sécuriser les lieux en cas de départ, ce qu’ils n’ont pas fait. La désinvolture et le manque de considération du propriétaire de l’entreprise de réparation, qui apparaissent de l’échange de textos avec la demanderesse, sont éloquents. On ne peut reprocher à la demanderesse de ne pas avoir pris les mesures pour empêcher le dégât alors qu’elle était persuadée que ce dernier était encore sur les lieux. L’assureur est responsable, à titre de mandant, des dommages causés par le deuxième sinistre. Les demandeurs ont donc droit à 7 875 $ pour le loyer additionnel qu’ils ont dû assumer. Le loyer de 1 090 $ pour le dernier mois de loyer de la demanderesse ne sera pas accordé puisqu’il aurait dû être payé de toute façon. La réclamation de 15 000 $ pour troubles et inconvénients est rejetée vu l’absence de preuve de perte.

La résiliation de la police par l’assureur, basée sur des motifs d’affaires plutôt que sur un motif d’exclusion prévu par la police, n’était pas abusive puisqu’elle a respecté la seule exigence légale, soit le préavis de 15 jours. La demande est accueillie en partie.